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不動産投資におけるコンバージョンのメリット・デメリット

建物の使用用途を変更すること。たとえば、オフィスビルを改装・改築して居住用のマンションにする、といったことがコンバージョンに含まれます。

1 . コンバージョン

「コンバージョン」という言葉を聞いたことがあっても、それがいったいどんなことを指すのか知らないという方は多いと思います。リフォームやリノベーションと混同されがちな不動産用語のひとつですが、いったい何が違うのでしょうか。また、不動産投資において、コンバージョンにはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょう。

2 . コンバージョンとリフォーム・リノベーションの違い

コンバージョンは、リフォームやリノベーションと混同されがちですが、似て非なるものです。
リフォームとは建物の壁紙や柱など、古くなっている部分を直したり、きれいにしたりすることを言います。リノベーションはリフォームの規模が大きくなったもので、部屋の間取りやデザインなどを改良し、部屋に新たな機能や価値を付加することです。
つまりリフォームやリノベーションをしても、建物の用途は変わりません。

一方で、コンバージョンには「用途の変更」の意味合いがあります。つまり、マンションをコンバージョンするという場合、竣工後その建物はマンションではなく、オフィスビルなどの別の用途をもった建物になっているということです。

3 . 不動産投資におけるコンバージョンのメリット

コンバージョンは、建物の解体もしくは建て替えを伴わず、物件にすでに備わっている設備や部品を使って建物を生まれ変わらせます。すなわち、建て替えなどよりもコストがかからず、期間も短くて済むのです。

またその物件がある地域の需要に合った用途に変更できることは、不動産投資をおこなう上でも大きなメリットになるといえるでしょう。
例えば東京都内であれば、オフィスビルはたくさんあり供給過多であると言える一方で、人口増加により住宅地の需要は高まっています。そういう場合に、オフィスビルを住宅用のマンションにコンバージョンすることで、建物の価値を上げることができるようになるのです。
逆に、オフィスビルが少ない地域であればマンションをオフィスビルにコンバージョン、商業施設がほしいという地域であれば、歴史建造物を歴史資料館などにコンバージョンすることもでき、建物の可能性を広げられると言えるでしょう。

4 . 不動産投資におけるコンバージョンのデメリット

確かに、建て替えと比べればコストは低めですが、それでも初期費用はいくらかかかります。物件によってその費用は違いますが、数百万円から一千万円程度かかるものもあるので、うかつにコンバージョンをすることはハイリスクです。また、オフィスと住居では窓のサイズや形状が異なり、場合によってはコンバージョンに不向きなものがあります。

コンバージョンをするには、きちんとその地域の物件市場の動向や持っている物件の形状を調べて考察する必要があり、それなりに不動産投資に慣れてきたという方でなければ成功させることが難しくなります。物件市場の動向を見誤ると、コンバージョンにかかった費用を回収できなくなる危険性があるのです。
不動産投資におけるコンバージョンのデメリット

不動産投資においてコンバージョンをするというのは、それなりにリスクを負わなければなりません。しかし、成功すれば物件の価値を上げることもできる有益性の高い手法であるともいえます。初めのうちは既存の物件をそのままの用途で使用し、慣れてきてから、コンバージョンに挑戦してみるといいでしょう。

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