HOME 不動産投資用語集 原価法(げんかほう)

価法(げんかほう)

「原価法」による不動産価格を求め方とは? 原価法の計算方法

不動産の鑑定評価手法の1つ。不動産の再調達原価を求め、建物の状況(古くなった分)の減価補正を行って対象不動産の価格を求めます。 原価法によって求められた不動産の価格を積算価格と呼びます。

1 . 原価法(げんかほう)

不動産の価格は「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つの評価法によって算出されます。
原価法は費用性、取引事例比較法は市場性、収益還元法は収益性によって対象の不動産の価格を決めていきます。
ここでは、原価法とその計算方法についてご紹介します。

2 . 原価法って要するに何をするの?

原価法で導き出す価格は、建物が対象であることが一般的で、再調達原価が確認しやすいこと、また減価修正が適正に行える場合に有効です。
しかし、既成の市街地では再調達原価を算出することが困難なため、原価法は使用されないケースが多いです。

「再調達原価」とは、「同様の不動産を再度購入するときに必要になる金額のこと」を言います。再度購入するときの金額は、建物の老朽化や設備の旧式化なども加味されるため、減額された金額が評価額となります。このときの金額が積算価格です。

また、土地を再度購入する場合は、土地の取得原価、造成費用などが再調達原価に該当し、建物付きの土地である場合は土地と建物の再調達原価の合計を求める必要があります。

3 . 原価法の計算方法

原価法による積算価格は、以下の式によって求めることができます。
積算価格 = 再調達原価 - 減価額

・「再調達原価」の求め方
再調達原価の計算方法には、直接法と間接法の2種類があります。

【直接法による再調達原価の求め方】
再調達原価 =
直接工事費 + 間接工事費 + 一般管理費等 + 発注者が負担すべき通常の付帯費用
直接法は対象となる不動産にいついて、使用した資材や所要労働の種別や時間を調査し、その不動産がある地域の土地の価格から、まったく同じ工事をしたらどの程度費用がかかるかを求める方法です。

【関節法による再調達原価の求め方】
対象となる不動産の近隣、同一需給圏内(※)にある類似した不動産、または同一需給圏内にある代替競争不動産を参考にして、対象の不動産の減価を求める方法でうす。

※同一需給圏……不動産鑑定評価基準において、対象の不動産との代替関係が成り立ち、相互に価格の形成に影響を及ぼす不動産がある圏域のことを言います。近隣地域を含むより広域的な地域、または近隣地域と相関関係にある類似地域などが同一需給圏となります。
原価法(げんかほう)

原価法で求められた積算価格は、必ずしもマーケットとの売値と一致しないため注意が必要です。
実際の中古市場では、原価法によって求められて積算価格と、実際の売値が異なるケースがよくあります。
原価法は不動産の価値をきめる目安の1つであるということを覚えておきましょう。

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