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「セットバック」とは?  敷地面積が減る条件と注意点

道路が4mに満たない場合、道路の幅を4メートル以上にするために、敷地の一部を道路として切り取り、敷地の境界線を後退させることを「セットバック」と言います。 日常生活を送る上で「道路」と言えば、狭い道も当てはまりますが、建築基準法では道幅が4mを下回る場合は「道路」とは認められません。

1 . セットバック

敷地を利用する際に注意すべき点はいくつかあります。
そのうちの1つが「セットバック」です。
当初、敷地として使えると考えていた場所も、道路として明け渡さなければいけない場合があります。
ここでは、セットバックのルールとその注意点についてご紹介します。

2 . セットバックと道路の関係

道路は建築基準法第42条によって定められています。
2項道路(※)に面する土地では、道路の中心線から水平距離2mの範囲または、セットバックできないもう一方の片側の境界線(崖や川など)から水平距離4mの範囲に建物を建設することはできません。
このため、上記の2mの範囲または4mの範囲を維持すべく敷地を後退させなければいけません。

※2項道路……建築基準法第42条第2項の規定により道路とみなされた幅4m未満の道のこと。

3 . セットバックの注意点

セットバックをしなければいけない敷地には以下の注意点があります。
1)セットバックをする部分には建築物を建築できないだけでなく、門や塀、擁壁なども建設することはできない
2)容積率や建ぺい率を算出する際、セットバックした部分は敷地面積から除外される。

たとえば、片側が崖や線路ではない、幅2mの道路があったとします。
この地に面する土地が、道路に接する長さ10mで奥行き10mであった場合、その敷地面積は本来100㎡となります。
しかし、道路の状況から1mセットバックする必要があるため、セットバック部分【1m×10m=10㎡】が引かれます。
よって、この土地の建設可能面積は90㎡となるのです。
ちなみに、この土地(90㎡)に建築できる延べ床面積は、72㎡です。

4 . セットバックした土地はどうなる?

セットバックで明け渡した土地の処理は、自治体によって異なります。行政に無償譲渡するのが一般的ですが、自治体によっては買いとってくれる場合もあります。

不動産の売買では、セットバックをすべき面積も含めて金額を表示している場合が多いため注意が必要です。先に挙げた100㎡の土地の場合、土地が2000万円で売り出されていても、実質は90㎡で2000万円だということになります。
また、買い取ってくれる自治体も少ないので、セットバックされる土地の不動産については前もって下調べしておいたほうが良いでしょう。
セットバック

セットバックを要する土地は安く売られている場合もあります。
購入する前にもう一度、土地の状況を把握し、設計プランもよく練っておくことが大切です。
敷地面積が変われば、建ぺい率や容積率、坪単価にも影響してきます。失敗のない買い物をするためには専門家と相談することをおすすめします。

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