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NOIと利回りの考え方! 簡単な計算方法も紹介

NOIとは「Net Operating Income」の頭文字を取ったもので、営業純利益という意味の言葉です。不動産物件の収益性を測る尺度として用います。不動産から得られる総収入から運営に必要な費用などを差し引いた手取り収入のことです。また、それを不動産価格で割って出した不動産の収益性のことを「NOI利回り」と言います。

1 . NOI

不動産物件の収益性を調べるとき、収益性の尺度として役に立つのが「NOI(営業純利益)」です。不動産投資を考えるなら、「NOI」に注目しなくてはいけません。
ここでは、「NOI」と「NOI利回り」について紹介します。

2 . NOIの重要性

「NOI(Net Operating Income:営業純利益)は、「満室賃料(満室を想定した年間の収益)」から空室による損失や、運営費用などを差し引いた手取り収入のことです。

一般的に、投資を始めたばかりの方は不動産投資による収入を測る際に「満室賃料」を用いがちです。そして満室賃料を不動産価格で割って出した「表面利回り」を、収益性を測る尺度に用いる傾向があります。
しかし、物件に空白の期間がなく入居者が常にいるとは限りません。もしかすると、いつまでも入居者が決まらない可能性もあります。つまり空室が出た場合などを想定していない「表面利回り」では現実的な収益はわからないのです。

熟練の投資家は、満室賃料や表面利回りは用いません。より現実的な数字であるNOI、そしてNOIを不動産価格で割って表す「NOI利回り」を用います。そうすることで、より適正な物件売買価格を求めることができるのです。

3 . NOI、NOI利回りなどの計算方法

NOIは満室賃料から空室による損失や運営費用などを差し引いて算出します。

NOI=【満室賃料】-【空室による損失】-【運営費】

例えば家賃10万円の部屋を10件所有している、つまり満室賃料が1200万円(10万円×10世帯×12か月)であるとしましょう。そして、空室が3件あったとして、運営費が50万円だとします。
【1200万円-30万円-50万円=1120万円】
つまり、この場合のNOIは1120万円であるということです。

次に、不動産物件の収益性を測る尺度であるNOI利回りの計算です。
NOI利回りは、NOIを不動産価格で割ることで算出します。

4 . NOI利回り=NOI÷不動産価格

上記の例で、NOIは1120万円でした。そしてこの不動産価格が5000万円だったとします。
【1120万円÷5000万円=22.4】
つまりNOI利回りは22.4%となります。
NOI

NOIは不動産物件の本当の収益性を測る尺度になります。NOIは不動産投資をする際の営業純利益、つまり手取り収入になるわけですから、しっかりと確認しておきたいものです。
また、NOIは所有者自身による経費削減で増加させることもできるので、物件をすでにお持ちの方はしっかりと対策をとるようにしてください。

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