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ンタブル比

レンタブル比はどう計算する? 収益の考え方について

延べ床面積に対するレンタブルエリア(賃貸できる面積)の比率のこと。賃貸面積比とも呼ばれています。一般的に、建築関係や不動産関係で使われる用語です。 レンタブル比を大きくすると、建物の収益が高くなるため、オフィスビルなどではできるだけレンタブル比が大きくなるように設計されています。

1 . レンタブル比

建物がどれだけ収益を生むかという指標にはさまざまな種類があります。その1つがレンタブル比です。ここでは、レンタブル比の概要とその目安、計算方法について紹介します。

2 . “レンタブル比が高い”とは?

レンタブルエリアとは賃貸する面積、つまり収益が得られる面積です。一方で収益が得られない面積・場所を非収益部分と言います。非収益部分には入口・階段・廊下・エレベーター・共同トイレ・機械室などが当てはまります。
以上から分かるように、全てがレンタブルエリアの建物は存在しません。
建物を建て、より収益が得られるようにするにはレンタブルエリアを広く取る(レンタブル比を高くする)ことがポイントになってきます。しかし、レンタブルエリアが広すぎると、入り口や廊下などの非収益部分が狭くなります。当然、その建物の利用者は不便に感じるため、その建物から離れていってしまう恐れがあるので注意が必要です。

3 . レンタブル比の目安は?

レンタブル比は延床面積の65~85%が一般的だと言われています。
たとえば、延床面積が1000㎡でレンタブルエリアが700㎡の場合、レンタブル比は70%となります。
先に挙げた目安が65~85と差が大きく開くのは、小規模な建物ほど非収益部分の割合が大きくなるためです。このような理由で、建物における理想的なレンタブル比の平均値を出すことはできないということ知っておきましょう。

4 . レンタブル比の計算方法

レンタブル比は以下の計算式で求めることができます。

レンタブル比(%) = レンタブルエリア(賃貸可能面積) ÷ 延床面積 × 100

【レンタブル比の注意点】
同じ建物でも業者によってレンタブル比に違いが出ることがあります。これは、壁の表面から床面積を測るか、壁心(へきしん/かべしん ※)から測るかの違いです。壁心から計算すると壁の厚みも面積と加算されるため注意しましょう。業者にレンタブル比を計算してもらった場合は、どのように計算したか確認することをおすすめします。
ちなみに、建築基準法では壁芯をレンタブルエリアとして計算することは違法ではありません。

※壁心(壁芯)…図面上の壁の厚さの中心線、柱の中心のこと。壁心で囲った床面積を壁心面積とも言います。
レンタブル比

不動産を購入し、賃貸で収入を得ようと考えた場合、どうしてもこの比率が高いほうが良いと考えてしまいがちです。しかし、エレベーターや廊下、階段が狭かったり少なかったりすると、使いにくい建物になってしまうため注意が必要です。
レンタブル比は、低すぎないこと高すぎないことを判断する目安として扱い、収入が得られる不動産を購入・建設するようにしましょう。

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