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敷地権とは何? 敷地利用権との違いを紹介

「敷地利用権」のひとつです。登記された権利があり、専有部分と一体化されたものを「敷地権」と言います。登記されることが前提なので、登記できない権利は敷地権にはなりません。

1 . 敷地権

日本の登記制度では、土地と建物を別々の不動産として登記する仕組みになっています。土地の所有者と建物の所有者が違うというケースが発生する可能性があり、土地の所有者と建物の所有者との間でトラブルが起こる危険性が出てきます。トラブルを避けるために考えられたのが、敷地利用権と敷地権です。
ここでは、敷地利用権と敷地権とはなんなのか、それらの概要をご紹介します。

2 . 敷地利用権と敷地権とは

【敷地利用権】
敷地利用権とは、ある土地に建った建物の専有部分を持っている人が、その土地に対して有する権利のことを言います。
例えば他人が所有している土地に建っているマンションの一室を購入したとします。購入したマンションの一室は購入した人の専有部分です。
ある日、土地の所有者が土地の明け渡しを求め、マンションの住人に退去をするよう通告してきました。これではマンションの所有者が不利です。
このような事態を避けるため、専有部分と敷地の利用権を一体化させた敷地利用権が作られました。
この権利により、マンションの建物部分と土地は別々に売買取引をすることができなくなり、マンション所有者にも敷地の利用権が与えられるようになったのです。
敷地利用権には、所有権が大半を占めますが、地上権や賃借権、使用借権などが含まれています。

【敷地権】
敷地権は敷地利用権の中に含まれる権利のひとつです。
敷地利用権は主に、マンション購入者と分譲業者との間で取り交わされた契約内容で決まります。契約内容は一般に公開されないので、第三者が契約の内容を知ることはありません。
その権利を公示するためには登記が必要で、登記することによって公になったマンションの敷地利用権が、敷地権になります。つまり敷地権とは、登記された敷地利用権であるということです。

3 . 敷地権について

登記することによって得られる敷地権ですが、敷地権の設定は決して強制ではありません。
分譲マンションであれば、だいたい敷地権の設定がされますが、専有部分の所有者が少数、または関係者のみである場合には、敷地権が設定されないマンションもあります。

敷地権の割合は、公正証書などの規約によって定められている場合はその割合で決まり、規約がない場合はそれぞれの専有部分の床面積の割合で決定されます。

敷地権割合の計算式
各専有面積の壁芯面積÷専有面積=敷地権の割合

ほとんどの分譲マンションは、規約によって敷地権の割合を設定しています。規約の割合は自由に決めることが可能で、販売面積割合や販売価格割合で決めることが多い傾向です。
敷地権

専有部分の所有権と、敷地利用権や敷地権は別々の権利です。そのため権利自体を個別に譲渡することができますが、敷地利用権のない専有部分を生じさせないために、専有部分と敷地利用権を別々に処分することはできなくなっています。
以上が敷地利用権と敷地権の簡単な概要です。マンションを購入する予定のある方は、ここで紹介したことを参考にしてみてください。

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