HOME 不動産投資用語集 管理費

理費

管理費はどうやって決める? 管理費と共益費の違いは?

各所有者が負担して、敷地や共用部分など物件の維持にかかる費用の総称を「管理費」と言います。 たとえば、廊下やエレベーター、エントランスなどにかかる電気代や水道光熱費、物件の設備の保守管理費などが管理費の対象になります。

1 . 管理費

不動産投資を行う場合、家賃だけでなくその他の費用についてもしっかり計算し、設定する必要があります。
管理費は物件の維持をするために必要な経費で省くことはできません。
しかし、物件によっては管理費が記載されておらず、共益費と記載されている場合もあります。
ここでは管理費の内容をはじめ、金額の決め方、共益費との違いについてご紹介します。

2 . 管理費の内容は?

管理費は、マンションなど物件の日常管理や状態の維持などのために管理会社へ支払われるものです。このため、毎日発生する電気代だけでなく、設備に不具合が生じたときのメンテナンス費なども管理費から支払われます。
具体的な内容には以下のものが挙げられます。

3 . どうやって金額が決められる?

家賃に含まれる管理費はその物件を1年運営・維持するためにどれくらい経費がかかるのかによって定まります。管理人の勤務形態はもちろん、共用部分の植木に至るまで、すべてを計算に入れて合計しましょう。
1年運営するのに必要な経費が出たら部屋数で割り、さらに12か月で割ります。
以上の計算で、1部屋の1か月あたりの管理費が算出されます。

・部屋数で1か月あたりの金額を算出する
たとえば、20部屋あるマンションを1年運営するのに240万円かかる場合、以下のようになります。

240万円 ÷ 12か月 = 20万円
次に部屋数で割ります。
20万円 ÷ 20部屋 = 1万円

すべての部屋が同じ面積であれば管理費は等しく1万円と設定できますが、部屋の面積が異なる場合はさらに変化します。

・面積が違う部屋の管理費を算出する
部屋の面積が異なる場合、同じ金額を割り当てると不満が生じる恐れがあります。
この場合は面積から管理費を算出しましょう。
たとえば、20部屋の総面積が600㎡で半数の部屋が面積20㎡、残り半数が40㎡だったとします。

専有部が全体の何割なのかを計算します。
20㎡(1部屋の広さ)÷ 600㎡(全体の面積) = 0.03333…

上の式から20㎡の部屋が負担する割合は240万円の約3.3%と分かります。
そのため、20㎡の部屋を借りている方が負担する管理費は、全体の3.3%となります。
240万円(年間の管理費) × 0.033(20㎡の部屋が占める建物面積の割合) = 7.92万円

上の計算で算出された金額は、年間の負担額なので12か月で割ります。
7.92万円 ÷ 12(月数) =0.66万円

以上から1か月の管理費は6600円となります。

40㎡の部屋の場合
40㎡(1部屋の広さ) ÷ 600㎡(全体の面積) =  0.06666…
上の式から、40㎡の部屋が負担する割合は240万円の約6.7%となります。
よって、年間の管理費負担は以下で計算されます。
240万円(年間の管理費) ×0.067(20㎡の部屋が占める建物面積の割合)=16.08万円

さらに12か月で割るため
16.08万円÷12(月数)=1.34万円

となり、管理費は月々1万3400円となります。

今回は1部屋の負担で計算しましたが、面積の違う部屋が複数ある場合は1㎡当たりの管理費で計算するのもおすすめです。

4 . 管理費と共益費は違う?

物件によっては設定された家賃の項目に「共益費」と書かれていることがあります。共益費とは共用部分の維持管理にかかる費用を指します。管理費と同じものと考えてしまいがちですが、異なるため注意が必要です。
管理費のほうが広い意味を持つことが多く、一般的に中規模以上のマンションで使われることが多いです。
管理費

「管理費を安くした方がお得で借り手が付きやすい」と考える方もいるでしょう。
しかし、管理費が少ないと物件のメンテナンスができなくなって環境が悪化、やがては借り手が離れてしまうため注意しましょう。
部屋や面積、借り手に対し適切な値段設定をすることが大切です。

管理費 に関する記事

一覧へ戻る

ページトップへ移動する
icon-article icon-articleCategory1 icon-articleCategory2 icon-articleCategory3 icon-articleCategory4 icon-articleCategory5 icon-articleCategory6 icon-beginner icon-check icon-glossary icon-kentei icon-popularwords icon-premium icon-realvoice icon-recommend icon-seminar icon-talkroom icon-trend icon-user icon-voice