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不動産におけるデッドクロスの原因と対策

「デッドクロス」とは、減価償却額を返済するローン額が上回る状態のことをいいます。不動産投資をしている場合、デッドクロスになってしまうと帳簿上の利益は黒字であるにもかかわらず手元資金がほとんどないという事態に陥ってしまいます。また黒字であることから所得税が課税され不動産経営の収支がマイナスになるなどのリスクがあります。

帳簿上では黒字なのに、減価償却額をローンの元金返済額が上回ってしまい手元に資金がない状態を意味するデッドクロス。不動産投資でデッドクロスになると、帳簿上では黒字であるのに手元に資金が残らず、いわゆる黒字倒産をしてしまう恐れがあります。
また所得税の課税額が増えるなど、不動産投資をする上でかなりリスクがあるものです。デッドクロスになってしまう原因を知り、そのような状態になってしまうのを避けるための対策を練るようにしておきましょう。
デッドクロスの原因と対策法をご紹介します。

1 . デッドクロスの原因

デッドクロスの原因には以下のようなものがあると言われています。

・年数が経つことで経費計上できる減価償却額が減少する
・年数が経つことで経費計上できないローンの元金の返済額が増える

これらのことが起こることで、減価償却額をローンの元金返済額が上回り、デッドクロス状態になるのです。

【減価償却額の減少】
不動産には耐用年数というものがあります。耐用年数は法律で定められており、不動産の購入額をその年数で割って、毎年経費として計上することできます。たとえば2000万円のアパート(木造)を購入した場合、2000万円を10年で割り、毎年200万円ずつ減価償却額として経費計上できます。
しかし10年が経過すると、それまで経費計上できていた200万円がなくなるのです。「減価償却額が減少する」というよりも、それまであった「減価償却額がなくなる」という考えたほうがいいかもしれません。
デッドクロスを回避するためにも、オーナー自身が耐用年数を過ぎてからは減価償却額が消滅するということを知っておく必要があります。

【ローン元金返済が増える】
ローン返済の際に発生する利子については経費計上ができますが、元金分については経費計上できません。つまり実際に支出があるのに経費として認められない出費があるということです。
また不動産投資において多く利用される元利均等方式のローンでは、借り入れ当初は元金の返済が小さくなるように設定されています。そのため、はじめのうちは経費として計上できる利子部分が大きくなっているのですが、年数が経つとともに元金部分が大きくなり、デッドクロスになってしまうのです。

2 . デッドクロスにならないために

デッドクロスにならないようにするためには、以下の点に気を付ける必要があります。

・ローンの期間と耐用年数を一致させる
ローンの返済期間と不動産の耐用年数を一致させることで、デッドクロスを回避することができます。

・自己資金を多く投資する
自己資金を多く投入し返済額を減らすことで、デッドクロスを回避しやすくなります。

・耐用年数の長い物件を選ぶ
築浅の物件など、耐用年数が長い物件を選ぶというのも、デッドクロスを回避するために有効な手段です。

このほかにも、ローンの返済に元利均等方式ではなく、元金均等方式を選択することもデッドクロスを回避しやすくするための方法になります。
不動産投資をしようとしている方は、耐用年数やローンの返済額などに注意して、デッドクロス状態になってしまわないよう注意しましょう。

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