HOME 不動産投資用語集 アパートローン

パートローン

アパートローンとは? 審査の基準と審査を通るためのポイント

「アパートローン」とは、賃料収入を返済の原資とする、賃貸物件の建築、購入やリフォームのための融資のことです。最大35年間にわたる長期の融資となり、銀行、ノンバンク、信託銀行、信用金庫など数多くの金融機関が取り扱っています。物件の事業性に対して審査されるため、融資条件や審査基準は個々の案件によって様々です 。

賃貸経営の資金計画を立てる際、アパートローンの検討が必要になる方も多いかと思います。しかし、アパートローンは一般の住宅ローンのように審査基準が明確に公開されていないので、どのような融資か分かりづらいものです。アパートローンの審査基準、審査を通るポイントをご案内します。

1 . アパートローンの審査基準

1-1 . 賃貸物件の収益性に問題はないか

アパートローンは賃料収入を返済原資としますので、その収益性は審査の重要なポイントとなります。しかし単に賃料収入がローンの返済額を上回るというだけでは不十分です。
管理費、減価償却費、各種修繕費、税金など、賃貸物件に関する支出を全て考慮したうえで、毎月の返済額と利益率が審査の基準となります。

1-2 . 賃貸物件の資産価値は充分か

賃貸物件の資産価値も審査の対象となります。融資を受ける際、対象物件には金融機関の抵当権がつけられ、万が一ローンの返済が滞った場合の担保となるからです。
この場合、土地はもちろん建物自体の価値も審査の対象となるため、構造や耐用年数、中古物件の場合は築年数やリフォーム、大規模修繕の有無等も考慮する必要があります。

1-3 . 借り手の収入、資産状況は必要レベルを満たしているか

物件だけではなく、借り手自身に安定した収入、資産があるかどうかも審査されます。想定外の問題が発生して賃料収入が途絶えたり下がったりしても、返済を続けられるかどうかがポイントです。

2 . 審査に通るポイント

2-1 . 綿密な事業計画で収益性をアピールする

賃貸経営の収益性が高ければ、審査を通りやすく、金利などについて好条件を引出しやすくなります。そのためには綿密なリサーチのうえで、市場ニーズに合致した事業計画を立てることが第一です。
さらに収益性が高いことをアピールする材料としては、建築費を安く抑え、設定賃料を高くすることがあげられます。もちろん、根拠を十分に示した金額でなければ金融機関の納得を得ることはできません。

2-2 . 複数の金融機関に対して比較交渉をする

審査の厳しさ、融資条件は金融機関によって異なります。例えば、メガバンクは比較的良い融資条件が出やすいですが、審査の基準は厳しいことが多いです。
条件の良い金融機関から融資を受けることも大切ですが、アパートローンの場合は案件の評価基準が金融機関によって異なるため、大手よりも中小の金融機関のほうが審査基準の割に条件が良い場合もあります。
複数の金融機関に対して交渉をもちかけ、審査基準、融資条件を比較交渉しながら金融機関を選定するのがポイントになります。

2-3 . 金融機関の信用を得る

金融機関が融資を決める最後の決め手は、申込者を事業者として信用できるか、という点です。今後の取引も見込んでもらえるようにできるだけ多くの資産を開示することや、日ごろから金融機関と取引をもち、信用を高めることで、審査をクリアする確率が上がります。

アパートローンは個々の案件によって審査基準、融資条件も様々ですので、金融機関との交渉材料をしっかりとそろえる必要があります。対象物件に関する提出資料はできる限り最新、最高のものを集め、誠実に対応し相手方の信用を勝ち取りながら、有利に交渉を進めていくことが重要です。

アパートローン に関する記事

一覧へ戻る

ページトップへ移動する
icon-article icon-articleCategory1 icon-articleCategory2 icon-articleCategory3 icon-articleCategory4 icon-articleCategory5 icon-articleCategory6 icon-beginner icon-check icon-glossary icon-kentei icon-popularwords icon-premium icon-realvoice icon-recommend icon-seminar icon-talkroom icon-trend icon-user icon-voice