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競売物件とは? 購入のメリットと注意点

「競売物件(けいばいぶっけん)」とは、裁判所による「競売」という手続きによってお金に換えられることになった建物や土地のことです。「競売」とは、借金を返すことのできなくなった人の不動産を裁判所が差し押さえて、一番高額で購入してくれる人に売却し、その代金を借金の返済に充当する手続きのことをいいます。

近年、不動産会社だけではなく一般消費者が競売物件を購入するケースが増えています。ただし、競売物件の手続きは通常の不動産取引と大きく異なりますので注意が必要です。その特殊性を理解せずに購入すると、後々大きなトラブルとなることも……。競売物件のメリットと購入の流れ、注意点をご案内します。

1 . 競売物件のメリット

1-1 . 市場価格より2~3割安く、物件の種類がさまざま

競売物件は、個人や企業同士の不動産売買と違い取引に対する法律の保護が薄いため、通常の市場価格より2~3割程度低い価値が設定されています。このため、不動産会社だけでなく一般消費者が競売に参加するケースが増えているのです。
取り扱われている物件は、土地や普通の一軒家、マンションの一室といった居住用の不動産だけではなく、事務所や店舗はもちろん、マンション、アパート1棟など、その種類はさまざまです。
場所や価格、広さに関係なく手続きが行われるので、極端に狭い土地や変形地、市街化調整区域内の建物でも一律に情報が提供されています。
物件の情報は不動産競売物件情報サイトや官公庁のサイトで探すことが可能です。詳細な情報を知りたい場合、物件所在地の管轄裁判所に行けば物件の明細、現状調査報告書や評価書を閲覧することができます。

2 . 競売物件購入の流れとポイント

2-1 . 購入の流れ

競売物件購入の流れは以下の通りです。
・購入する競売物件を選定し、裁判所に保証金の納付をします。
・自分の希望購入価格を決め、入札期間に希望物件の入札を行ないます。入札後の変更は一切できないので注意が必要です。
・自分の希望購入価格が入札参加者の中で最高値だった場合、売却許可決定がでます。
・裁判所が定める期日までに代金を支払います。
・所有権の移転登記後、物件の引き渡しを受けて完了です。

2-2 . 購入の注意点

競売物件購入の際の最大の注意点は、「売主」がいないということです。競売の手続きにおいては裁判所も不動産の所有者も売主ではありません。
通常の不動産取引であれば、物件に異常や不具合があった場合は売主が修繕や回復をする、「瑕疵担保責任」という法的義務があります。しかし、競売物件には売主がいないので、たとえ建物に重大な欠陥があったとしても、全て買った人自身が修繕しなければなりません。
競売物件は原則として入札前に立ち入ることができないので、不具合を事前に把握するには競売物件の評価書などから読み取る必要があります。
また、競売物件に居住者がいる場合、やはり物件の購入者が退去の交渉をしなくてはいけません。居住者が退去を拒んだ場合は、別途、裁判所から「引渡命令」を出してもらう手続きをして強制的に退去させる必要があります。
空室の場合でも、通常の売買のように売主が鍵を渡してくれることはないので、自分で専門の開錠業者に頼んで鍵を開けなければいけないことがほとんどです。
鍵を開けた後も、前の所有者が持ち物を残したままにしてある場合があります。その持ち物の所有権は競売によって移転していないので、勝手に処分することができない点も注意が必要です。

競売物件は通常の取引との手続きの違いや瑕疵担保責任がないことなどをしっかりと理解した上で購入することが必要です。ただし、逆に言えば、十分に調査、検討した上で行動すれば自分の目的に合った物件を割安に手に入れられる手段であるということになります。普通の物件より手間がかかりますが、物件獲得の手段として考えてみる価値は充分あると言えるでしょう。

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