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価償却

不動産投資における減価償却とは? 計算方法などをご紹介

「減価償却」とは年数を経るごとに価値が減っていく有形資産の減った分の価値を経費とみなして計上することを言います。不動産などを購入した際に、その購入費用を一定年数に分けて経費にすることが可能です。使っていないお金を経費にすることができ、また額が大きければ大きいほど利益を圧縮することができるので、上手に行うことで節税になります。

不動産投資を行うのであれば、減価償却について知っておく必要があると言えます。実際はその年に使っていないお金をその年の経費として計上することを言い、その額が大きくなればなるほど圧縮金額が大きくなり、節税につながります。
ここでは、不動産の減価償却の計算方法や減価償却費を高く計上するためのポイントをご紹介します。

1 . 減価償却の簡単な仕組み

減価償却は不動産の購入費用を一定年数に分けて、年々下がる不動産価値の減った分の価格を経費として計上することです。
たとえば1000万円で不動産を購入した場合、1000万円を丸々経費として計上するのではなく5年に分けて、毎年100万円ずつ経費(減価償却費)として計上できます(その際の正確な減価償却費の算出方法は後述します)。
ちなみに不動産で減価償却できるのは建物のみで、土地は減価償却できません。減価償却は年々価値が下がっていくものに対して行うものです。土地は年を経るごとに価値が減らないので、減価償却の対象にならず、土地と建物を一緒に購入した場合は別途、建物のみの購入費用を算出する必要があります。

2 . 減価償却費の計算方法

減価償却費は、以下の計算式で算出します。

【購入価格(取得価格)×償却率=減価償却費】

購入価格とは不動産の価格です。前述の通り減価償却できるのは建物だけですので、売買契約書などを調べ、建物のみの価格を算出してください。契約書などに記載がない場合は以下の式で導き出すことができます。

建物の金額=売買価格×(建物の固定資産税評価額÷物件の固定資産税評価額)

償却率は建物の耐用年数によって変化します。耐用年数は国税庁が発表している「耐用年数(建物・建物付属)」の一覧を参照してください。また、償却率は「減価償却資産の償却率表」で調べることができますので、調べた耐用年数と照らし合わせて探してみましょう。

3 . 減価償却費を高くするためのポイント

減価償却費は経費として計上できるため、額が大きくなればなるほど節税になります。減価償却費を高く計上するための不動産選びのポイントを紹介しましょう。

・建物価格の割合が高い物件を選ぶ
前述の通り土地は減価償却の対象になりません。土地と建物をセットで購入する場合は、建物価格の割合が高いと減価償却費も高くなります。

・耐用年数が短い不動産を選ぶ
耐用年数が短ければ短いほど、償却率が低くなります。減価償却費は償却率が低くなればなるほど高くなるので、耐用年数が短い不動産を購入することで計上できる減価償却費が高くなります。

減価償却費は年ごとに計上しますが、換算自体は月単位で行うことになります。仮に6月末に不動産を購入したとしたら、その年の減価償却費は「1年分の減価償却費×6か月/12か月」となります。

減価償却は不動産投資をする上で非常に重要です。その基本だけでもしっかり理解しておいてください。

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