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路線価から土地の評価額を算出する計算方法

「路線価」とは、国税庁が毎年7月頃に発表する、市街地など道路に面した宅地1㎡あたりの評価額のことです。土地の相場を知るための指標のひとつで、土地を相続、または贈与する際などに発生する相続税や贈与税の価格の基準値となります。また、固定資産税などの税額を算出する際の基準になるのもこの路線価です。

不動産投資を行っているなど、不動産を所有している方であれば、毎年発表される路線価について注目しておく必要があります。路線価は相続税や贈与税、また固定資産税などの基準になる評価額のことで、路線価の変動次第で土地にかかる税額が変動するからです。
ここでは、路線価の調べ方や、路線価から評価額の目安を算出する計算方法などをご紹介します。

1 . 路線価の調べ方

路線価は、国税庁のホームページ上にある路線価図に掲載されています。
国税庁ホームページの路線価図から「都道府県一覧」→「市区町村」→「町字」とたどっていくことで、自分の土地の路線価を知ることが可能です。
路線価図には1㎡あたりの評価額が1000円単位で表示されています。単位部分は「D」などの記号で示されており、たとえば「160D」と表示されている場合は、160千円、つまり「16万円」を意味します。

土地によっては評価額が記載されていないものもあり、その場合は倍率方式という計算をして算出することになりますので覚えておきましょう。倍率方式の計算式は以下のようになります。

【固定資産税評価額×倍率】

倍率についても国税庁のホームページで調べることが可能です。路線価のページに「評価倍率表」という項目があるので、そこで調べるようにしましょう。

2 . 路線価から土地の評価額算出する計算方法

路線価に掲載されている評価額は1㎡あたりの価格です。土地の実際の評価額を算出するには、そのための計算をしなくてはいけません。
評価額を算出する計算式は以下の通りです。

【土地の評価額=1㎡あたりの評価額×宅地面積】

この際注意しなくてはいけないのが、「1㎡あたりの評価額」は、路線価図に掲載されている路線価に「奥行価格補正率」をかけなくてはいけないという点です。
奥行価格補正率というのは、道路に1面しか接していない土地の奥行が極端に長い、もしくは短い場合に評価額を調整するためのものです。
補正率は主に以下のように設定されています。

奥行距離
4m未満→0.90
4~6m未満→0.92
6~8m未満→0.95
8~10m未満→0.97
10~24m未満→1
24~28m未満→0.99
28~32m未満→0.98

土地の評価額は以下の補正率をかけた路線価に宅地面積をかけて算出します。

たとえば路線価が「35万円」で、宅地面積が250㎡、奥行が25mの土地であれば、土地の評価額は「(35万円×0.99)×250㎡」で、「約8700万円」となります。

路線価は土地の評価額を把握するための基準となるもので、土地にかかる税額などにも大きな影響を与えるものです。
土地を所有している方は、毎年国税庁から発表される路線価についてしっかり意識しておくようにしましょう。

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