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ローン返済が難しくなった時に行う「任意売却」の条件とは?

任意売却とはローン返済が難しくなり、物件の売却を考える際、債権者は抵当権によって物件の売却によって債権の回収を行います。この売却を競売で行うと現金化されるまで時間がかかるため、債務者、債権者、物件を買いたいという三者で売却額を話し合い、合意の上で売却することです。

建物は長期ローンを組むのが一般的ですが、収入が減るなどしてローン返済が難しくなった場合は、物件の売却を検討しなくてはならない場合も出てきます。ローンが残っている物件を売却する方法には、「競売」と「任意売却」という方法があります。今回は任意売却の条件についてご紹介します。

1 . 任意売却に必要な条件とは?

市場価格に近い金額で売却できる任意売却ですが、この売却方法は誰でも行える方法というわけではありません。任意売却を行うには、

・債権者の合意を得ていること

・債権者以外から物件を差し押さえられていないこと

・市場価値がある物件であること

・共有者、連帯保証人などの同意を得ていること

・管理費・修繕費積立金の滞納がないこと

以上の5点をクリアしている必要があります。

2 . 任意売却を選んだほうがいいケース

物件には抵当権が付いており、ローンの返済が滞ると3~6か月で債権者によって物件は競売にかけられ、その売却益がローン返済に充てられることになります。しかし、競売にかけられる前に債務者が自分で売却し、その売却益をローン返済に充てることも可能です。

競売は市場価格より低い価格で落札される可能性がありますが、任意売却は市場価格に近い価格で売却することが可能です。さらに任意売却だと債権者、物件の購入希望者と話し合いで価格や引き渡し時期を決めるので、売却の条件や引っ越し時期に融通が利きます。

少しでも高く売りたい・引き渡し等に融通を利かせてもらいたい・プライバシーを守りたい、という場合は、任意売却を検討しましょう。

3 . 任意売却をする際の流れをチェック

競売は債権者によって手続きが行われますが、任意売却は債務者が自分から行動しなければなりません。任意売却をしようと思ったら、まずは任意売却を専門に行っている業者に連絡を入れましょう。

物件の場所や種類、金融機関名、ローン残高や滞納状況、債務者の生活状況などを伝えると、業者がその情報をもとに物件の価格を調査し、最適なプランを提案してきます。

プランに同意できたら業者と専任媒介契約を締結し、以降は業者が債務者の代理人として債権者や購入希望者と交渉です。

債権者・購入希望者が売買契約成立後、売却金が入金されます。それをもとに債務の返済、抵当権の解除をし、物件の引き渡しや引っ越しなどを行う、というのが任意売却の一般的な流れです。

任意売却の条件と一般的な流れについてご紹介しました。任意売却は物件を市場価格で売却できるため、競売よりも高く売ることができる場合もあります。ローン返済が難しくなってきたら、任意売却を検討してもいいでしょう。

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