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接還元法

収益価格を導き出す「直接還元法」の計算方法について

「直接還元法」とは、不動産の持つ収益性に着目して不動産の収益価格算出をする方法のことをいいます。不動産の持つ収益性とは、その不動産が将来的に生み出すことが予想される価値のことをいい、直接還元法では将来的な価値を現在価値に割引くことで不動産の価格を決定します。

不動産の評価方法に、収益還元法というものがあり、その中に「直接還元法」と「DCF法」の二種類があります。それぞれで計算方法や特徴が異なりますので、両者の違いをしっかり理解しておきましょう。

ここでは特に、直接還元法の計算方法についてご紹介します。

1 . 収益還元法とは

収益還元法とは、アパートやマンションといった収益物件の売買を行うときに、その物件がこれから得ると予想される収益性(地代や家賃など)を数値化するために用いられる不動産評価方法のひとつです。収益還元法によって算出された評価額を収益価格と呼び、この価格は金融機関などから融資を受ける際に重要視されます。

収益還元法には二種類あり、そのひとつが今回ご紹介する直接還元法です。

 

2 . 直接還元法の計算方法

直接還元法は、1年間における純収益を還元利回りで割ることで収益価格を求める方法になります。

直接還元法の計算式は以下の通りです。

 

【不動産の収益価格=純収益(1年間)÷還元利回り】

 

ここで登場する「純収益」とは、家賃収入などから管理費などの諸経費を差し引くことで算出される利益のことです。以下の計算式で算出することができます。

 

【純収益(1年間)=家賃収入などの総収入-管理費などの諸経費】

 

例えば家賃が8万円で、年間の諸経費が40万円である場合、その不動産の純収益は以下のようなのになります。

 

(8万円×12か月)-40万円=【56万円(純収益)】

 

次に「利回り」がどのようなものかご紹介しましょう。

利回りとは不動産に投資した金額に対する家賃収入(1年間)の割合のことをいい、物件が得ると予想される純収益をもとに設定する利回りのことを「還元利回り」といいます。

還元利回りを求める計算式などはありませんが、ネットでエリアごとの還元利回りを調べることができますので検索してみてください。

3 . 直接還元法による収益価格算出例

具体的な例を見ていきましょう。

 

家賃:8万円

1年間にかかる諸経費:40万円

還元利回り:5%

 

1年間の家賃収入=8万円×12か月=96万円

1年間の純収益=96万円-40万円=56万円

収益価格=56万円÷5%=1120万円

 

つまり、家賃8万円、諸経費40万円、還元利回りが5%の物件であれば、収益価格は1120万円になるということです。

収益価格が高くなればなるほど、融資してもらえる額も大きくなります。不動産投資をしようと考えている方は収益価格の算出法をしっかり知っておき、スムーズに物件購入ができるようにしておきましょう。

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