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売却後も住むことが可能!リースバックのメリットと注意点

リースバックとは、住宅ローンの返済が困難になった時の対処法の一つです。

 

まず、金融機関と相談の上で不動産会社に自宅を売却します。次に、新たにオーナーとなった不動産会社や投資家と賃貸借契約を結び、家賃を支払います。そうして今まで通り、自宅に住み続けるのです。また、リースバック契約時には、将来的にいくらで買い戻すといった、『買い戻し特約』をつけることも可能です。

何らかの事情で住宅ローンの返済が不可能になった場合、一般的には自宅を売却するか、競売で自宅を売却して債務を返済し、引っ越すしかありません。しかし、リースバック契約を結べば、自宅の売却後も同じ家に住むことが可能になるのです。リースバックのメリットと注意点を見ていきましょう。

1 . 自宅を売却しても、同じ家に住むことが可能

リースバック最大のメリットは、売却して自宅を手放しながらも、引き続き自宅に住むことができる点です。住宅ローンの返済が困難になった時、本来は通常の売却や任意売却などを行い、自宅を手放すしかありません。しかし、リースバックでは、必ずしも引っ越す必要がないのです。

例えば、ローンの残債が1,500万円で、自宅が2,000万円で売れたとします。ローンを完済し、手元には500万円が残ります。

家を購入した不動産会社や投資家に、売却金額の8%から10%程度を家賃として、毎月返済します。

ローンの返済額が家賃の範囲内に収まるのであれば、毎月の支出が減り、生活の立て直しが容易になります。

しかも、家賃は売却金の残金から捻出できるため、時間的な猶予が生まれます。住宅ローンの返済だけではなく、事業資金が足りなくなった場合の調達資金として使われることがあります。

2 . 収入が安定すれば、また買い戻すことも可能

「自宅を一度手放してしまったら、ずっと家賃を支払い続けなければいけないのか」そう思う人もいるでしょう。

そこで、リースバック契約をオーナーと結ぶ時、将来の買い戻しを条件に盛り込んだ『買い戻し特約』を付けることができます。買い戻し特約とは、例えば、『2,000万円で売却した物件を5年後に2,100万円で買い戻す』などと約した契約です。

買戻特約の金額は売却価格と同額か、やや高めの金額になりますが、いずれにしても自宅を取り戻し、家賃を支払わなくて済むようになります。収入が安定し、回復する見込みがあれば、買い戻し特約を付けましょう。

3 . 家賃や売却価格は高くなる傾向にある

一方、注意点としては、毎月の家賃が相場よりも高くなる傾向にあり、この点は見逃せません。リースバック時の家賃は一般的な周辺物件の相場ではなく、売却金額の数%から数10%を賃料とします。

例えば、自宅を3,000万円で売却した場合、リースバック契約では売却金額の8%から10%に相当する240万円から300万円を1年分の家賃とし、毎年支払うのが一般的です。つまり、一時的に売却額の3,000万円を獲得できますが、その中から家賃として20万円から25万円も毎月支払わなければいけないのです。

仮に、周辺の戸建住宅の賃料相場が15万円だとしても、家賃は20万円から25万円に跳ね上がるのです。逆に、1,500万円で売却した場合は半額になります。

また、買い戻しに関しても、オーナー側がキャピタルゲインの獲得を目的に特約を結ぶケースが多いため、一般的には購入額に1割から2割程度上乗せした金額が要求されるのが普通です。

収入が安定すれば、買い戻しも可能でしょう。しかし、その見込みがなければ、最終的には自宅を手放すしかありません。

現在の収入減が一時的なものであり、将来的に改善する見込みがあるのでしたら、リースバック契約を結んでも良いでしょう。

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