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収益率に直結!?ランニングコストを抑える3つの方法

不動産の購入後は、全くコストがかからずに家賃収入がそのまま自分の収入になる。そう考える人もいます。しかし、汚い家に住みたいと思う人がいるでしょうか。そんな人はまずいないはずです。物件を綺麗な状態に保ち、設備を正常に稼働させるには、様々なランニングコストがかかってきます。また、所得が発生すれば、税金も支払わなければいけません。

不動産投資の主な収入源は家賃収入です。その一方で、物件を維持、管理するために必要なランニングコストも意識しておかなければいけません。では、具体的に不動産投資のランニングコストにはどのような経費がかかり、節約するためには何をすれば良いのでしょうか。

1 . 物件の管理費や修繕費

まず、ランニングコストとして最も重要なのが、物件を維持、管理するための管理費と、修繕費です。

管理費は入居者からのトラブルやクレーム対応、物件の共有部分の設備の修理や掃除に携わる不動産管理会社に支払う費用です。一般的には家賃の5%を支払うことになっています。マンションの場合、管理人の人件費やゴミ回収の費用などが含まれます。

修繕費は大規模な修繕のための蓄えです。アパートであれば自分で貯蓄しておかなければいけませんし、区分マンションでは積立修繕費として管理組合が毎月徴収します。内容としては外壁塗装や屋根の修理、エレベーターや駐車場のメンテナンス費などに充てられます。これだけで家賃の10%程度の支出になるでしょう。節約するためには、自己管理や管理費の安い不動産会社を選ぶことが必要です。

2 . 入居者を募集するための費用

次に考えなければいけないのは、物件を満室で維持していくための費用です。これは立地によって大きく変わってきます。都心の一等地のように入居者がすぐに決まるような物件であれば、たとえ空室が発生しても、広告費を支払わずに簡単に入居者が決まります。

しかし、競合物件が多い住宅街にある物件は、広告費として家賃の1カ月から2カ月分の費用を不動産会社に支払わないと、なかなか空室が埋まらないこともあるのです。

また、一般的に仲介手数料は入居者の全額負担が普通でしたが、最近では入居者とオーナーで半月分ずつ、つまり負担を折半するケースが増えています。そうすることで入居者の負担を抑え、空室を埋めやすくしているのです。

年明けから春先までの繁忙期であれば、広告費をそれほど掛けずとも空室は埋まりやすいです。しかし、年度が変わったタイミングで空室が発生してしまうと、広告費の支出は増える傾向にあります。年間で家賃一カ月分ほどの経費がかかると思っておきましょう。

人口が多く、人が住みたくなる場所に物件を買えば、入居者の募集にかかる費用を節約できます。

3 . 税金もランニングコストになる

そして、所得に対する税金もランニングコストといえます。住民税は所得額の10%ですし、所得税は所得の金額によって税率が変わってきます。

ただし、不動産の場合、減価償却という支出の伴わない経費を計上することもできますので、帳簿上が赤字でもキャッシュフローを残せます。

さらに、帳簿上赤字の場合でも、給与所得と損益通算することで所得税や住民税が還ってくることがあります。特に築年数の浅い物件では、減価償却費を長期間計上でき、税金を節税できます。

税金のプロである税理士などに相談し、今期は税金がどれくらいかかるのか、節税できるポイントはどこなのか、きちんと把握しておきましょう。

そうしないと、収めるべき時に現金が足りず、納め忘れなどによって追徴課税が課されてしまうことがあります。

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