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不動産投資家なら押さえておきたい!空室率を下げるためのコツ

空室率とは部屋全体のうち、空室になっている部屋の割合を指します。例えば、10部屋の賃貸物件を一棟所有し、現時点の入居部屋が8部屋であれば、空室率は20%です。また、繁忙期などの特定のタイミングでのみ空室率を調べるのではなく、年間を通じて空室率を計算すれば、実情に即した稼働率が明らかになります。

例えば、10部屋所有している場合、年間の売上は10部屋×12ヶ月で家賃120ヶ月分です。実際に得られた家賃収入が108ヶ月分だとしたら、空室率は10%になります。

不動産投資を行う上で投資家が懸念しなければいけないものの一つに、空室リスクがあります。空室リスクを抑えるには、空室が生じる理由をよく知り、対策をしっかりと練らなければいけません。投資家として空室率を下げるためには、どのような対策を取れば良いのでしょうか。

1 . 空室率を下げる方法①入居者が退去を検討する前に修繕や設備投資を行う

入居者が退去を意識する前に修繕や設備の刷新などを積極的に行うこと、これこそがオーソドックスな空室対策です。

一度退去が発生してしまうと、家賃数ヶ月分に相当するコストが客付けにかかります。

空室発生から仮に1ヶ月で入居者が決まったとしても、損失は空室期間の一か月分だけでは収まりません。家賃半月分から1ヶ月分の清掃費、1ヶ月分の広告費、場合によっては半月分に相当する仲介手数料などの出費がのしかかります。

入居者が4年間定住すれば、得られる家賃収入は48ヶ月分です。しかし、その間一回でも退去が発生してしまえば、家賃収入が3~4ヶ月分減ると思って間違いありません。

そのため、入居者が退去を意識する前に不満や要望などを汲み取り、あらかじめ修繕や設備投資を行う必要があります。設備の欠陥など、入居者が居住環境の不備を理由に退去を決める時期は、年末から1月ごろが多いです。

秋ぐらいから修繕や設備の取り換えを意識し、年末までに住環境を整えれば、「物件が綺麗になった」「設備が新しくなったので、このまま住み続けても良いかな」などと好印象を持たれ、入居者が退去を思い留まる可能性もあるのです。

退去を申し出られてから設備を刷新しても意味はありません。早めに手を打つ必要があるのです。

 

2 . 空室率を下げる方法②競合物件を調査する

空室率を下げるには、競合物件のことをよく知らなければいけません。もちろん、現地で物件を実際に見回っても良いのですが、効率的に情報収集を行うため、賃貸情報サイトなどを上手に活用するようにしましょう。所有物件と同程度の立地、面積、築年数の物件を比較し、自物件の家賃が高かった場合、家賃が退去の原因になってしまいます。現状維持で入居者を募集したとしても家賃が釣り合わないため、新居者がそう易々と決まるものではありません。

そこで、費用対効果を重視して人気の高い設備に刷新する、外観が汚い場合は外壁塗装や屋根塗装などを行う、などの設備投資が重要になります。

不動産情報サイトを見れば、立地するエリアの空室状況が大まかに把握できます。同じようなスペックの競合物件に対抗して家賃を1,000円でも安くする、競合物件にはない設備を一つ追加するなど、“自分の物件が選ばれる理由”をきちんと作りましょう。

3 . 空室率を下げる方法③更新したくなるような特典をつける

空室率を抑えるには、契約更新が大変重要です。そのため、早め早めに修繕や設備の刷新を行う必要はありますが、特典が更新を後押しします。

まず、2年毎に更新手数料を支払わせるなど、入居者に負担を強いるのは考え物です。入居者が支払いを嫌がり、手数料がかからない他の物件に引っ越そうとするかもしれません。

競合物件の多いエリアでは、賃借人は基本的に「どこにでも住める」のです。

そこで、更新手数料を無料にする、1万円分のクオカードをプレゼントする、などの特典をつけてみましょう。1万円のプレゼントで退去が発生しなければ、実に儲けものです。長い目でみれば、費用対効果の高い投資だと言えるでしょう。

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