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ールドギャップ

投資物件を選ぶ際に注目したいイールドギャップの目安

端的にイールドギャップとは、年間利回りから借入金の返済金利を引いたものが該当します。例えば、表面利回り10%の物件を借入金で購入し、金利を3%支払う場合、表面利回りの10%から支払金利の3%を引いた7%がイールドギャップの値になります。イールドギャップは、手元に残るキャッシュフローの額を示す数字なのです。

収益率の高い投資用物件を見抜くには、イールドギャップという数値を見る必要があります。このイールドギャップの考え方や重要性について、ここではお伝えします。

1 . 基本的なイールドギャップの考え方

例で挙げた表面利回りの10%は、あくまで満室時の家賃の額であり、そこから経費や支払金利などの支出を考慮に入れる必要があります。そのため、見かけの利回りが高くても、維持費や借入金利が高ければ、手元に投資金がほとんど残らないこともあるのです。

表面利回りが良い物件を購入しても、手元にお金が残らないのでは投資の意味がありません。

『収益率の高い物件とは、表面利回りが高い物件ではなく、低金利で調達できる物件である』このような考え方もできるのではないでしょうか。

2 . 信頼できるイールドギャップを把握するには、実質利回りと年間の返済額を見る

物件の利回りには表面利回りと実質利回りの2つがあるように、イールドギャップにも簡単に計算できる表面的なイールドギャップと、収益率の高さを厳密に判定するために欠かせない実質的なイールドギャップの2つがあります。

まず、実質的なイールドギャップは、表面利回りから物件の維持費などを引きます。

投資用物件を1,000万円で購入したとして、年間の家賃収入が100万円、修繕費や仲介手数料、広告料や税金などの支出が収入の20%、即ち20万円だったとします。

利回りに換算すれば、表面利回りは10%ですが、実質利回りは8%です。

しかし、何よりも、融資による物件の購入時は、金利面や元本の支払い条件を慮ることが大切です。

 

例えば、金利2%の好条件で融資が受けられた場合、実質利回りの8%から支払金利の2%を引いた6%がイールドギャップです。しかし、木造物件ということで融資条件が悪化し、借入金利が4%に上がった場合、イールドギャップは4%に低下します。

そして、収益率を見るには、年間の返済金利よりも毎年の返済額を見る必要があります。

例えば、1,000万円を返済期間10年で借り入れた場合、毎年100万円と元本にかかる金利を返済しなくてはいけません。しかし、1,000万円を返済期間20年間で借り入れることができたら、50万円と元本にかかる金利分だけで済みます。

この場合、前者の金利が低かったとしても、毎月の返済額は後者が少なく、手元に残るキャッシュフローが相対的に多くなるのです。

現実的にイールドギャップを判断するのであれば、単純に金利や元本の数値ではなく、年間の返済額を念頭に置きましょう。

3 . 収益用物件で求められるイールドギャップとは

収益用物件で求められるイールドギャップは、購入金額の2%だと言われています。都内のマンションなどの表面利回りは、4%から5%以上が多いです。

そこから維持費が引かれ、実質利回りが4%以下になったとしても、非常に良い数字と言えるでしょう。

実質利回りが4%で、借入金利が2%であれば、イールドギャップは2%です。ただし、年間の家賃収入は経年によって低下します。繰り上げ返済をしない限り、ローンの返済金額は払い終わるまで一定ですので、実質的なイールドギャップは徐々に下がります。

区分マンションなどのローリスク物件で、低金利で融資が受けられたとしても、2.5%のイールドギャップは欲しいところです。よりリスクの高い一棟アパートは、5%程度のイールドギャップが欲しいでしょう。

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