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空室をゼロに! 入居率を上げるために押さえておきたいポイント

「入居率」とは、所有しているアパートやマンションの総部屋数に対する、入居状態にある部屋数の割合のことを言います。入居率は「入居状態の部屋数÷総部屋数」で算出可能で、空室が少なくなればなるほど入居率が上がります。不動産投資を成功させるには、空室を減らし入居率を上げることが重要です。

不動産投資における大きなリスクのひとつに「空室リスク」というのがあります。空室が多ければ多いほど家賃収入が少なくなるということになりますので、不動産投資家であれば空室状態の部屋が生まれるのは避けたいところです。

ここでは、不動産投資家であれば押さえておきたい入居率を上げるためのポイントをいくつかご紹介します。

1 . 物件は魅力的なものに

自主管理であろうと、委託管理であろうと、物件自体に魅力がなければ入居率は上がりません。不動産投資をするのであれば、常に入居者の立場に立って物件を見るようにしましょう。自分が物件を探しているときに、その物件を選びたいかどうか、常に自問自答することを忘れないでください。

自分が物件を選ぶ立場に立ってみれば、当然、魅力的な物件を選びたいと思うはずです。駅からの距離が同じなら値段が安いほうを、値段が一緒なら面積が広いほうを、面積が同じなら設備が充実したほうを……という人間の心理を理解し、物件を探している方が、つい選んでしまうよう、周辺物件と差別化するための魅力を持たせましょう。

その場合は、人気設備の導入や、ハウスクリーニングやリノベーションを施すなどが人気の手法ですが、掛けたコストを回収するために賃料を上げた結果、上位グレードの物件と競合してしまうなど、本末転倒な結果にならないように費用対効果のバランスに注意しましょう。

2 . 物件情報の写真を改善する

物件を探している人がまず目にするのは、物件の写真です。いきなり内見に行くというのはありませんので、まずはこの写真で借り手の心に残らなくてはいけません。

物件の写真は内見するかしないか決める大きなポイントです。なかなか入居者が決まらない場合、物件情報と一緒に掲載されている写真が悪い可能性があります。

部屋の広さ、設備、収納スペースなど、その物件の自慢である部分がしっかり伝わる写真になっているだけで、入居者が増える可能性がぐんとアップしますよ。

自主管理の場合は、デジカメで室内の写真を撮って掲載することになると思いますが、撮り方を間違えると魅力的な物件の魅力を充分に伝えられない写真になる可能性があります。ピンボケの写真は論外ですが、部屋は明るく、広く映っているかチェックを行い、そうでなければ再撮影を行いましょう。カメラの設定操作はネットなどですぐに調べられますので、一度、見直してみましょう。

3 . 既存の入居者が退去しないようにする

入居者を増やすことだけが、入居率をアップさせる方法ではありません。入居した人が退去してしまわないようにすることも、入居率を上げるポイントです。

転職、結婚など、生活の変化で退去する場合は仕方がないですが、「マンションの共用部分に不満がある」「オーナーの対応に不満がある」というような理由で退去されるのは避けなくてはいけません。共用部分を清潔にし、入居者からの問い合わせやクレームには迅速に対応するなど、入居者が不満を抱かないよう気をつけるようにしましょう。自主管理をしているのであれば、定期的にマンションやアパートを確認しに行くなどして、不具合や不備がないかチェックしてください。管理委託をしていたとしても、物件状態の報告を毎月してもらうようにしてもらいましょう。

入居してもらっても、すぐに退去されているようでは、入居率が上がることはありませんよ。

4 . 管理業者の提案する施策を実施する

業者に不動産管理を委託している場合、賃貸不動産のノウハウを持った専門業者がいろいろと施策の提案をしてくれることがあります。敷金礼金をゼロにする「ゼロゼロキャンペーン」や一定期間の家賃を無料にする「フリーレント」というような、入居率向上のための施策を実施することで、入居者が増える可能性がぐんと高まります。

闇雲に収益率を下げる行為はおススメできませんが、行った施策に効果がある際はすぐに何かしらの反応がある傾向があります。一方で見当外れだった際は反応がありません。当たり前のことですが、空室が出ているのであれば一刻も早く入居を促したいのが人情。反応が薄い際は次の一手を打つ準備と心構えをして、自分の中で「時間がかかってもいいから高めの賃料で埋める」「まずは部屋を埋めることが優先。そのためには広告費は〇ヶ月までは出せる」等、基準点を設けて管理業者と相談をしてください。そうすれば管理業者も時期や周辺相場などを考慮してアドバイスをくれるはずです。

入居率を上げるために、不動産投資家が押さえておきたいポイントをご紹介しました。不動産投資をするのであれば、空室リスクは回避したいものです。

不動産オーナー自身が本気になって入居率を上げる意識をせずに、管理会社にただ丸投げするだけでは入居率は上がりません。また、管理会社にも得意な分野というものがありますので、物件管理が得意なのか、入居者獲得が得意なのか事前にしっかり調べるようにしましょう。

ここで紹介したことを参考にして、入居率を上げるようにしてくださいね。

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