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NOI利回り

収入の目安になる! NOI利回りについて知ろう!

NOIとはNet Operating Incomeの頭文字をとったもので、日本語では「営業純利益」と言われます。

不動産賃貸事業や不動産投資信託(REIT)の運用で生じるキャッシュフローに該当し、半年や年間などの決算期における賃料から管理費用や固定資産税などの諸経費を控除した純収益をいい、以下の算式で算定されます。

NOI=実際の1年間の賃料収入額−実際に生じた経費

この指標は、不動産やREITの資産価値を評価する指標として使われています。

投資をする際には、その投資によってどれだけの収益を上げることができるかが重要になります。投資した金額に対する収益割合を示したものを「利回り」といいます。

そこで、ここでは不動産投資をする場合の利回りについて考えていきます。

1 . 従来の不動産収益の考え方

従来、事業用不動産の収益力は「表面利回り」で考えられていました。

具体的には、物件購入価格に対する年間家賃収入の割合として、以下の算式で計算されていました。

表面利回り=1年間の家賃収入÷不動産の購入価格×100

ここでの「1年間の家賃収入」とは、その物件からいくらの家賃収入が得られるかという観点から算出されます。つまり、常に満室状態で得られる収入を基礎としているわけです。

投資用物件の広告や営業トークで言われる「利回り」は通常、この表面利回りのことをいうのが一般的です。

しかし、現実には満室状態が続くことは考え難いでしょう。また、物件購入時の投下資本には、物件価格だけでなくその取得にかかる諸経費も考えなければ、実際に投資をする際に要した費用に対する収益を正確に反映していることにはなりません。

従って、「表面利回り」では、当該不動産の実際の収益力を正しく示しているとはいえず、その収益の実態を正確に把握することは難しいといわざるを得ません。

2 . NOI利回りの計算方法

不動産物件の実際の収益力は、「営業純利益(NOI)」を不動産価格で割って表した「NOI利回り」で表されます。

具体的な計算式は以下の通りです。

 

NOI利回り=(実際の家賃収入−維持管理経費)÷(不動産購入価格+購入時の諸経費)

ただ、この算式にいう「実際の家賃収入」は既に賃貸借が開始されている中古物件については、過去の実績から算定できますが、これまで不動産投資に利用されていない新築物件などについては、「実際の家賃収入額」がないため、推測値で計算することになります。

その場合、NOIは、その物件が期間を通じて満室であった場合に得られる家賃収入額から空き室率を控除するという形で計算することになります。具体的には以下のような計算となります。

1年間の家賃収入額=満室収入×(1−空き家率)

この際の「空き家率」は、特定時点の空き室、または、1年間の空き室率((空き室個数×空き室期間)÷(全体個数×365日))を使うのが一般的です。

 

この場合のNOI利回りは、

NOI利回り=(1年間の満室収入×(1−空き室率)−維持管理経費)÷(不動産購入価格+購入にかかる諸経費)×100

として計算されます。

ここで維持管理費は固定資産税、管理費、修繕費用、保険料、共用部分の水光熱費、広告宣伝費、契約締結にかかる費用などが含まれます。

一方、購入の諸経費には不動産取得税、仲介手数料、登記に要する費用が含まれます。

3 . NOI利回りを活用する上での注意点

NOI利回りは、現実に入金される家賃収入から経費として出て行く金額を控除し、それを実際に当該物件を取得する際に要した諸費用も含めた支出に対する割合を示すため、いわば実際のキャッシュフローを示すものといえるでしょう。その意味で、その実際の収益性判断にとっては非常に有用な情報といえます。

ただ、一方で、NOI利回りを正確に出すためには、様々な正確な情報が必要となります。特に空き室率を正確に把握できるかはNOI利率を算定する上でも重要な情報といえます。

従って、物件を選ぶ際には、これらの数値をどれだけ実態に近い数字として算定できるかが、適切に投資物件を選定に関する判断を左右する可能性があるということを意識して数字を見る必要があります。

また、NOI利回りは分母を物件の取得費用とするため、物件の取得費用が低ければ当然にNOI利回りは高くなります。しかし、分母を低くすることばかり考えると、実際の収益が少ないにもかかわらずNOI利回りだけが高くなるという数字のトリックに引っかかりやすくなります。

 

実際に収益金額を高くするためには、NOI利回りだけを基準とするのではなく、実際の収益金額、また、立地条件や物件自体の間取り・設備などの将来性にも配慮するなど、実際に得られる家賃の額を大きくすることができるか、空き家率を下げることができるか、という点も含めて、総合的に判断することになります。

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