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道義務

家の建築や再建築時は要注意!接道義務の要件とは?

接道義務とは、建築基準法において決められた、道路交通法における道路に、一定以上の幅で接していない土地には、建物を建てることができないという決まりです。家を建てた後に周辺に家が増えてしまい、道路への接道義務を満たせなくなったので、建物は再建築不可になったという物件もよくあります。

不動産物件を探していると、再建築不可物件という物件が見つかることもよくあるかもしれません。価格も安く、投資用に購入するのであれば、良い物件と思えるかもしれません。しかし、文字通り再度建物を建てることができないので、購入してしまった場合、建物や土地の扱いに不便することもあります。ではなぜ再建築できないのかというと、建築基準法で定められた接道義務という要件を満たしていないからです。そこで。ここでは接道義務の要件がどのようなものかを見ていきましょう。

1 . 接道義務とはどのような決まりなのか

接道義務とは建物を建てる敷地の開口部(道路に接している面)が幅2メートル以上なくてはいけないという義務を指します。そして接している道路は、幅員4メートル以上の、道路交通法上で“道路”という扱いなる通路でなくてはいけません。

簡単に言えば2Mの幅のある通路や路地などが道路に面していないと、その土地には建物を建てることができないのです。なぜそのような決まりがあるのかといえば、2メートル未満の幅しかない路地などには、救急車両や緊急車両が進入できないからです。細い路地の奥にある住宅で火災が発生した場合、消防車などが侵入できず、消火できないことで、周辺の住宅に火災が広がってしまうことがあります。住宅の密集を避けるため、そして緊急車両などが侵入できる広さを確保するために、住宅地にはこのような接道義務が定められているのです。

 

2 . 接道義務を満たしていないと、建物の建築ができない

接道義務を満たしていないと建物の建築ができません。不動産物件を探していると、再建築不可物件がよく見つかります。再建築不可物件は建物の取り壊し、更地にすることは可能ですが、建物を取り壊した後、その敷地に新しく家を建て直すことはできません。

ではなぜ再建築不可物件が多く建っているのかと言うと、現在の建築基準法が施行される1950年以前に建てられてものであったり、役所の検査を受けずにこっそりと家を建ててしまったという例があるからです。

家を建てる際にはもちろん自治体の役所への届け出が必要ですし、現在は法律が厳密に施行されているので、再建築不可の土地に建物を建てることはできません。もし再建築負荷とされている土地を購入してしまったとしても、建物を壊してしまうと、更地として活用する以外の方法はないのです。

3 . 接道義務を満たすことで建築が可能になるケースも

一方再建築可物件といえども、周辺の土地を買収したりして接道要件を満たすことで建築が可能になる場合もあります。例えば敷地の奥まった場所に家がある場合、道路側に面している家の土地を一部買い取ることで、2メートル以上の開口部を確保すれば、再建築が可能になります。

またもう一つの条件として、道路交通法上で、道路とみなされる幅員である4Mをセットバックという方法を使って確保することで、再建築が可能になることはあります。セットバックとは自分の敷地で道路に面した家の一部に塀などを建てないことを約束することで、敷地の一部を道路扱いし、4メートル幅の道路を確保します。

このような方法を使うことで接道要件を満たせば、再建築不可物件を建築可能物件に再生することができるのです。

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