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ャピタルゲイン

価格差で稼ぐ「キャピタルゲイン」と関連する税金について

キャピタルゲインとは、投資において資産の売買によって得られる差益のことを言います。不動産投資では物件の売却益がキャピタルゲインとなります。売却価格が購入価格を下回って損失が出た場合は、キャピタルロスと呼ばれます。 キャピタルゲインには、ほかの所得とは別に税金がかかります。

1 . 不動産投資のキャピタルゲインにかかる「譲渡税」とは

不動産の売却によってキャピタルゲイン(譲渡所得)が生じた場合、キャピタルゲインに対しては、ほかの所得とは別に所得税と住民税が課税されます。売却によってキャピタルロスが出た場合には課税されることはありません。
譲渡所得と課税額は以下の計算式によって算出されます。

譲渡所得=譲渡価格収入金額-(取得費+売却譲渡費用)

課税譲渡所得=課税譲渡所得-特別控除
※居住用の不動産の場合、譲渡所得から3,000万円の控除を受けることができます。

課税額=課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)

不動産を売却した際の譲渡税は、その不動産を所有していた期間によって税率が変わります。5年を超えて所有していた場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、短期は長期に比べ税率が高くなります。居住用の物件の場合、長期では所得税15.315%、住民税5%であるのに対して、短期では所得税30.63%、住民税9%となります。

2 . 不動産投資のキャピタルゲインはインカムゲインと合わせて狙う

上記のとおり、不動産を5年以内の短期で売却するとかなり高い税金がかかることがわかります。物件売却の際には仲介手数料もかかるため、多少の売却益ではあまり大きな利益は出ないと言えます。

不況が続く昨今の日本では、立地などの条件がよほど良くない場合、地価や物件価格の上昇は期待できません。現在、東京の都心部はアベノミクスやオリンピック開催の影響で地価や物件価格の上昇が期待できますが、こうした土地や物件はごく限られたものだと言えます。また、現在購入した物件を東京オリンピック開催前に売却する場合、短期譲渡となるため高い税率がかかります。

不動産投資のプロを除いた一般投資家は、インカムゲイン(家賃収入)を確保しつつキャピタルゲインについても狙っていくという考え方が良いでしょう。

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