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リスクの判断に必要? 不動産における「ボラティリティ」の意味

投資には「ボラティリティ」という用語がある。この言葉は何を意味しているのでしょうか? ここではJ-REITを交えながら、ボラティリティについてご紹介します。

1 . ボラティリティとは?

不動産における「ボラティリティ」(volatility)とは、価格の変動率のことを指します。
有価証券の価格や、収益等のばらつきの度合い(変動する幅の比率)を表しています。この変動が大きい状態が「ボラティリティが大きい」ということになるのです。
通常、債券市場では短期債よりも長期債のほうが価格のボラティリティが大きくなります。
このボラティリティは「オプション価格評価」を普及させたブラック・ショールズ方程式で用いられた変数であったため、普及しました。

不動産投資を始めると「ボラティリティ」という言葉を目にしたり聞いたりすることが増えてくるでしょう。
この「ボラティリティ」には“不安定さ・落ち着きがない”という意味がありますが、不動産における意味は何なのでしょうか?
ここでは、ボラティリティについてご紹介します。

2 . 2つのボラティリティ

ボラティリティには以下の2種類があります。
・インプライドボラティリティ:オプション価格(プレミアム)から将来の変動率を予測計算したもの。
・ヒストリカルボラティリティ:過去の値動きから計算された変動率のこと。これは、過去一定期間の原資価格の変動率の平均を求めます。統計学で言うところの「標準偏差」に相当します。

3 . J-REITにおけるボラティリティ

多くの投資家から資金を集め、オフィスや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入して、その収入や売買利益を投資家に分配する商品が「J-REIT」です。
不動産に対して投資を行いますが、法律では投資信託の仲間として扱われています。

「J-REITはミドルリスク・ミドルリターン」だと言う人がいます。
これは、REITが不動産の収益を基礎としており、国債などの安全資産よりも利回りが高く、株式等よりも価格変動が少ないという特徴があるからです。
しかし、現在ではJ-REITがミドルリスク・ミドルリターンだとは言えなくなってきています。
ある企業が公開している情報によると、J-REITのリターン率は約10.5%で、リスクが20.5%であるのに対し、日経225による日本国内の株式はリターン率が約8.5%でリスクは19.5%となり、トピックスでのリターンが約6%でリスクは18%となっています。
このように明らかにJ-REITの方が変動率は高いのです。
ニッセイ基礎研究所調べでも、2003年~2015年でのJ-REITのリスクは23%となっており、国内株式を上回っています。
現在このような状態になっている以上、「J-REITはハイリスクハイリターンである」といったほうが良いでしょう。

ボラティリティは、投資家がリスクのレベルを判断するのに必要なものです。
J-REITのボラティリティが高くなった原因には、外的要因(東日本大震災や日銀異次元緩和)などの影響が強く出てしまったものと考えられます。
今後、不動産投資をする場合、特にJ-REITでの投資をする場合は、ボラティリティを意識しながらリスクを考えて、投資する物件を選ぶことが大切です。

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