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築基準法

住宅の耐震にも関連する「建築基準法」

建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準を定めた日本の法律です。国民の生命生命、健康および財産の保護を図り公共の福祉を増進することを目的としたものです。不動産投資においては、投資する物件が建築基準法に定められた最低基準を満たしているかを確認する必要があります。

1 . 旧耐震基準と新耐震基準

建築基準法について知っておきたいポイントとして「耐震」についてがあります。建築基準法で定められる耐震基準は、国内での地震被害状況などに合わせて時代によって強化されてきました。このため、建築物の建てられた年代により耐震性に大きな差が生じます。

建築基準法が設定されたのは1950年のことでした。1948年に発生した福井地震の被害状況を受けて耐震基準が定められ、この基準を満たすことが求められることとなりました。ここで定められた耐震基準は「旧耐震基準(旧耐震)」と呼ばれ、現行の耐震基準の原点となるものでした。

旧耐震基準が定められた後も、1968年の十勝沖地震や1978年の宮城県沖地震では多数の建築物に被害が生じました。これらを教訓に、1981年には建築基準法が改正され、新たに強化された耐震基準が定められました。これが現行の耐震基準となっており「新耐震基準(新耐震)」と呼ばれています。

その後1995年に発生した阪神淡路大震災では、倒壊などの被害が生じた建築物の多くが旧耐震基準で建てられたものであり、新耐震基準で建てられた建築物の多くは被害を免れたことがわかっています。

投資物件選びの際、耐震基準に注目するのであれば「旧耐震基準で建てられた物件なのか、新耐震基準で建てられた物件なのか」すなわち「1981年6月1日以降に建てられた物件かどうか」というのが大きなポイントであると言えるでしょう。

2 . 木造住宅の耐震基準は2000年にも改正

1995年の阪神淡路大震災で木造住宅への被害が大きかったことを受け、2000年にも建築基準法の改正が行われました。これにより、木造住宅の耐震性がさらに強化されることとなりました。

具体的には、基礎形状および柱や筋交いの接合方法について仕様が明記されたこと、地盤調査の義務付け、耐力壁をバランスよく配置することなどが定められています。
このため、木造住宅の場合は「1981年以降の新耐震基準による物件であるかどうか」に加えて「2000年以降に建てられた物件であるかどうか」も注目ポイントとなります。

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