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不動産投資の出口戦略 新築木造アパートを例にポイントを解説

投資の分野で言う出口戦略とは「最終的にどう利益を確定するかの方法」のことです。不動産投資では現在保有している物件を最終的にはどういう方向に持っていき、利益を確定させるかが大きな判断になります。現状の利回りで何年続けていけるかや修繕費等のコストの見積もり、不動産市況をにらみどこを投資期間の終了とするかを決めていきます。

1 . いつ手放すかを考えるための「出口戦略」

不動産投資においては、物件を買ったからといって安心していられません。予定していた収益を上げられず、売却を余儀なくされることもあります。物件の老朽化や相続という面を考慮してどのように維持するか、考える時期が出てくるはずです。
今回は、出口戦略のあり方について新築木造アパートを例に見ていきます。

2 . 利回りで見る

不動産投資の基本ですが利回りを通して、これまでにどれだけ収益があり今後見込めるかを見ていかなければなりません。例えば表面利回り5%であれば、おおまかに20年で購入費用を回収できる計算です。それ以降の家賃収入がオーナーの実質的収益となります。数十年単位で捉え、そのときの自分の境遇も見越した上でいくらお金が残るのかを計算していきます。
退職後の収入として当てにするならば新築アパートを若いうちに購入するのが入口となり収益を出した後が出口となります。

3 . 売却という出口戦略

末永く物件を持ち続けることだけが選択肢ではありません。というのは譲渡税の税率区分の変わり目(個人所有の場合)というポイントがあるのです。その他にも大規模修繕が必要になる時期、キャッシュフローの転換点など5年~10年の周期が売却かキープかの節目になります。

■譲渡税(所得税+住民税)の税率の変わり目
新築アパートを売却する場合に所有期間が5年以内の短期譲渡は譲渡税が39%かかり、5年以上の長期譲渡は20%かかります。不動産市況が良くなり購入後に物件価値が上がれば短期で収益を得られ、譲渡税が高くても今売ろうという気が起こるかもしれません。逆に建築年数が経つと物件価値も下がる傾向にあるため、新築5年後以降では売却額が低くなることも予測されます。

■築15~20年経過時点
この時期に大掛かりな修繕をする必要が出てきます。費用がかかることから手放すかどうかの選択になるのです。
また税制の面でも分岐点となります。新築木造アパートは経費として減価償却費を計上できるのが22年間です。その間はこの経費分が所得税の課税対象額から引かれます。結果、税金で引かれる額が少なくなるのです。つまりこの22年の間は節税効果が見込めるのです。それ以降は所得税で引かれる分が大きくなり、収益に影響してきます。

4 . 相続という問題

アパートが1棟である場合、相続対象者が複数人いたら争いになるでしょう。また複数あっても収益に違いがあれば、どこを相続するか話がこじれるはずです。
相続する前に売却して現金で均等に分配するという手もあります。
老朽した建物をリノベーションや建て替えで維持する方法もあります。その場合も誰がどう所有し管理していくかを話し合わなければなりません。
出口戦略は時に世代を越えたものにもなってくるのです。

相続という問題

不動産投資の出口戦略は遠い先のことではありません。不動産市況や自分の置かれた境遇、相続をする家族のことも含めて考えていくものです。何年先にどうなっているかをイメージしておくと出口戦略の見通しも立ちやすいのではないでしょうか。

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