HOME セミナーリポート 空室解消策のトレンドは推移する!今、逆境を跳ね返す空室解消とは?(ランドネット主催)

空室解消策のトレンドは推移する!今、逆境を跳ね返す空室解消とは?(ランドネット主催)

川端 彰

川端 彰

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「空室が続いたらどうしよう」。オーナーの心配ごとは概ね「空室不安」に尽きるのではないでしょうか。いつ競合の新築マンションが現れるかわからない。資産価値が落ちたらどう対処したらいいかわからない。
こうした不安を取り除くには、自身で研究し尽くすか、空室解消に強いモチベーションを持つ管理会社を探すしか方法はなさそうです。
今回の株式会社ランドネットでは、「賃貸管理」に焦点を当てたセミナーが実施されました。

目次

1 . 主催会社について

『不動産投資×賃貸管理セミナー』を開いた株式会社ランドネットは、中古マンション投資を提案する不動産会社です。元々は仕入れた良質な土地・物件情報を不動産会社に卸していた会社でしたが、2017年12月より販売部発足をきっかけに、個人の投資家に対して不動産の販売を開始しました。
販売後の賃貸管理まで請け負っており、その戸数は約33221戸と“地場大手”に匹敵する数字。入居率は98.7%。賃貸管理会社としての性質も帯びてきています。

主催会社:株式会社ランドネット
設立:東京都豊島区南池袋1-13-23 池袋YSビル6F
企業URL: https://landnet.co.jp

2 . セミナーの概要

■開催日:2018年5月20日(日)
■セミナースケジュール
・11:00~11:50
「不動産投資×賃貸管理セミナー ~リスクをチャンスに変える方法~」

・11:50~
「ランチ懇談会」

■所要時間:1時間ほど
■定員:20名
■講師:榮章博社長、竹内智大部長(賃貸事業部)、染谷重幸部長(販売部)

3 . セミナーのポイント

「不動産投資は本当に儲かるのか」。近年、不動産投資を通したネガティブなトラブルが様々なメディアを通して浸透しつつある中で、これから不動産投資をしようとしている会社員やオーナーにある種の懐疑心が芽生えてきています。

その懐疑心とは「物件を買った後、本当に入居を維持できるのか」というところにあります。今回のランドネットのセミナーでは、オーナーの空室不安を解消し、着実に資産を増やす方法を提示したものになっています。
それでは何を根拠に「空室不安を解消し、着実に資産を増やせる」情報を提示しているのでしょうか。

◆POINT1
逆境を跳ね返した有効な空室解消事例を持っている


◆POINT2
管理会社自身が他社と異なる差別化戦略を持っている


上記ふたつが他社との違いです。次の項目で詳しく追っていきましょう。

4 . セミナーの内容

このセミナーのメインパートである「逆境を跳ね返した有効な空室解消事例」について話したのは、竹内智大部長(賃貸事業部)です。賃貸管理大手で営業部長を務めた経験のある「空室解消」のパイオニアが、昨年ランドネットに入社し、賃貸部門の責任者を務めています。22歳から賃貸業界におり、今年で17年目です。
同氏が話す「いま、何が差別化につながるのか」という重要ポイントを以下に紹介します。

4-1 . 物件画像のネット映え【プロによる撮影】

今のお部屋探しは、スマートフォンを使ってウェブサイトから探すのが主流です。ユーザーは目当ての物件を見つけたら、不動産会社に問い合わせて、内覧や入居手続きのステップを踏んでいきます。
これは「ウェブサイトでの見せ方を工夫すれば、それだけ問い合わせ数も増える」というヒントを示唆しています。なので、「ネット映えは重要」という理屈です。

しかし「ネット映え」するには、他の物件画像と差を付けなければいけません。今、何をすれば問い合わせ数が増えるのでしょうか。

竹内部長は、
・プロのカメラマンに物件画像を撮影してもらう
・デジタルクロスを使う

と説明しました。
ウェブ上にアップされている物件画像は、多くが、撮影に慣れていないスタッフが撮影したものです。少しの費用をかけてカメラマンに頼めば、そのクオリティは段違いによくなり、問い合わせ数が増えます。

竹内部長は「プロカメラマンの画像に変えれば、月間問い合わせ数は○割増える」と効果と説明しました。「しかし写真がよすぎる反面、内覧時にユーザーをガッカリさせてしまうこともある」と笑いを誘った後、「でもその分、問い合わせ数は増えるため、結果的に入居促進につながっている」と効果を強調しました。

4-2 . 物件画像のネット映え【デジタルクロスの使用】

「デジタルクロス」は、写真をそのままプリントした壁紙を指します。特徴的な色や模様で個性を出す「アクセントクロス」の一歩先をいくもので、例えば下記の画像がそれに当たります。
壁紙の制作代と施工代で、10㎡あたりのコストは6万円ほど。特徴的な分、ターゲットは狭まるものの、ウェブに掲載されれば、ひときわ目立ちそうです。コンセプトがニーズに合っていれば、間違いなく差別化戦略として有効なものになると思います。

4-3 . 空室というピンチをチャンスに変える発想

ランドネットが18年1月に購入した、丸ノ内線方南町駅徒歩8分の3階建てマンション(築28年)。
購入したのはいいものの、まもなく大雪がふり、共用廊下の給湯器が故障するなどでクレーム多発。引っ越しシーズンである1~3月の「入居の掻きいれ時」に一切、入居募集をかけられなかった案件があります。
同社は若い女性にターゲットを据えたリノベーションを実施し、閑散期となった4月後半であるにもかかわらず、家賃9000円アップして20代前半の女性と入居契約しました。

具体的に行ったことは、

・スマホで外出先から操作できる「IoT(モノのインターネット化)」の対応商品を備え付け、生活の利便性を上げられる利点を強調した。
⇒(例)帰宅10分前に部屋の照明を点灯させ、ストーカーから部屋の特定を阻止できる
⇒(例)帰宅10分前にクーラーを稼働させ、涼しい状態にしていくことができる
⇒(例)部屋に不審者が侵入したら、スマホに通知がいく仕組みを採用している

・9畳の部屋を7畳に小さくし、水回り設備を充実させて女性にアピールした。
⇒(例)ユニットバスを「トイレ・バス別々」にした

などです。リノベーションの費用は200万円かかったものの、「家賃が9000円アップすれば、施工費は2.5年で回収可能。弱みを逆手にとって競争力をつけられた良い事例」(竹内部長)とのことです。

4-4 . コスパの良い管理会社に運営を委託する

よい管理会社の定義とは、「仲介会社とリフォーム会社のネットワークが広い」(竹内部長)とのことです。手を結んでいる仲介会社の社数は多ければ多いほど、入居付けにおいて有利です。
リフォーム会社も大切で、例えば、不動産会社がリフォーム会社に「2月末に施工を依頼して、3月中には完成させたい」と依頼を出し、繁忙期中の入居契約に間に合わせようとすることは往々にして出てくるのですが、多くのリフォーム会社は依頼が殺到していて、対応できないことも少なくありません。ランドネット社では4~5社のリフォーム会社と提携しており、安定的にリフォームを発注できる体制を整えています。

4-5 . その他重要な要素

・スタッフにバイリンガルがいる
⇒外国人留学生が増えている近年では、新たな需要を取りこぼさないために「外国語が話せるスタッフ」を用意することが大切です。多くの留学生が日本語を片言で話せるものの、「日本語がまだ話せない留学生、話せても詳しい説明までは理解できない外国人も多い」とバイリンガルの重要性を指摘。ランドネットでは5人のバイリンガルを雇っているとのことです。

・社員が「公的な不動産資格」を保有していること
⇒不動産関連資格には様々なものがあります。宅建士はあまりに有名ですが、賃貸住宅を適切に管理できる「賃貸不動産経営管理士」(一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会)などは業界内で有名です。他には、ファイナンシャルプランナー、管理業務主任者などがあります。資格がすべてと言いませんが、社員に取得を促している会社は、不動産運営に対するモチベーションが高いと見てとれそうです。

・管理手数料が良心的
⇒安いところでは3%。相場は5%とされています。

5 . セミナーで学んだこと

株式会社ランドネット主催セミナー「不動産投資×賃貸管理セミナー ~リスクをチャンスに変える方法~」で学んだことは、以下に集約されます。

「空室不安が強いオーナーは解消策のノウハウを持つ管理会社を見極めるべき」
ということです。一口に管理会社といっても、きちんと入居促進ノウハウを持つ会社から、仲介会社に丸投げするだけの会社、差別化戦略のトレンドを追えていない会社まで千差万別です。

株式会社ランドネットのセミナーは定期開催しています。今回の記事を機に、一度参加されてみては如何でしょうか。

投資セミナー

2018/05/29

この記事のライター 川端 彰

ライター。得意分野は不動産関連。取材対象は投資家・オーナーのほか、地場の不動産会社社長、不動産関連企業社長、ITベンチャー、大企業社長・幹部など経営層が中心。累計の取材件数は2000件以上。

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