HOME セミナーリポート 実例から学ぶ!利回りに左右されない買い方!出口戦略(フリーダムインベストメンツ主催)

実例から学ぶ!利回りに左右されない買い方!出口戦略(フリーダムインベストメンツ主催)

川端 彰

川端 彰

1

収益物件を買うときに一番みられる数字は「利回り」だと聞きます。借入金に対して年間どの程度の利益を得られるかを測る一つの尺度ですが、不動産投資はそれがすべてではありません。
むしろ不動産経営は取得後が大事になります。「いかに借入金利をさげるか」「いかに空室をつくらないか」「いかに家賃下落を防ぐか」など対策することによって、取得後の利回りが大きく変わってきます。
こうした考え方を教えてくれるのが、(株)フリーダムインベストメンツのセミナーの良いところです。セミナー内容をレポートしたので、ぜひご覧になってください。

目次

1 . 主催会社について

『実例から学ぶ!利回りに左右されない買い方!出口戦略』を開いた(株)フリーダムインベストメンツは、投資用一棟マンションを提案する不動産会社です。ファイナンスに強みをもち、取得後の「賃貸管理」「満室対策」に重きを置いたセミナーを開催しています。

主催会社:株式会社フリーダムインベストメンツ
設立:東京都豊島区東池袋4-21-1 アウルタワー3階-1
企業URL:https://freedom-i.com/

2 . セミナーの概要

■開催日:2018年5月26日(土)
■セミナースケジュール
14:15~15:45
「実例から学ぶ!利回りに左右されない買い方!出口戦略

15:45~
「個別相談会」

■所要時間:1時間30分
■定員:20名
■講師:久我哲平(資産管理運用部)、原口知也(営業本部)、酒井和之(株式会社タフト・代表取締役社長)

3 . セミナーのポイント

今回のセミナーはトーク型です。収益物件に詳しい、原口知也さん(営業本部)、酒井和之さん(株式会社タフト・代表取締役社長)が登壇し、それぞれ収益物件の買い方と出口戦略の説明をする中で、司会者の久我哲平さん(資産管理運用部)と参加者が質問を挟み、半ばトーク形式で話が進められました。
そのため、ある程度本音ベースで話が進められたと思います。

その上で今回のポイントは、

◆ポイント1
「表面利回りに惑わされるな」

◆ポイント2
「取得後にキャッシュフローを残す意識を持つ」


ということです。ただし買い方というよりは、取得後の「賃貸管理」「満室対策」に比重が置かれたセミナーだと感じました。詳細を次の項目から説明していきます。

4 . セミナーの内容

セミナーでは、主に以下の内容について重点的に話がされました。

4-1 . 利回りに左右されない買い方

利回りに左右されない」という文言を聞いて不思議に思う方もいるかもしれませんが、厳密には「表面利回りだけに惑わされないように」という意味です。
不動産投資は、融資金額で取得後の収支計画が相当左右されますが、自己資金を1~2割投入すれば金利1%以下で借りられますし、フルローンで借りれば金利3~4%になり、手元に残るお金がまったく変わってきます。

そのため、「自己資金はなるべく投入すること」(原口さん)、「土地の適正価格を自分でも算出して、目の前の物件価格がどの程度割高になっているかを見極める目を養っていくこと」(酒井さん)と結論づけました。

4-2 . 出口戦略について

今回のセミナーはこの項目がメインになります。出口戦略とは、売却益を狙う方法と長期保有で家賃収入を得続ける方法の二通りありますが、ここでは後者に軸足が置かれました。講師は、フリーダムインベストメンツの提携管理会社・タフトの酒井社長です。

テーマは「家賃アップ」「満室経営」です。長期保有で収益を持続的に確保するための基本的な考えを伝えるためのものです。
「家賃が下がり続けるからといって、その物件に魅力的でないとは限らない」
このパートでは冒頭の一言から話が始まります。

自主管理オーナーの中には、空室の入居付において仲介営業スタッフしか頼れる存在がいないと言われていますが、「その仲介スタッフですら、家賃を下げる提案しかできないケースが多く見受けられる」(酒井社長)と、家賃が下がり続ける物件の特徴を指摘しました。

「家賃を下げずとも、少額で物件をトレスアップすることで空室を埋めることは十分可能です。しかし解消策にも流行り・廃りがあり、きちんと見極める必要もあります。ノウハウをきちんと持っている賃貸管理会社を見つけて、頼ることも大切です。

また、工夫などしなくても、仲介スタッフが速く決めたいがために必要以上に家賃を下げてしまっているケースもある。相場の賃料に照らし合わせて、適正賃料を知る意識も持ちましょう」(酒井社長)

また、賃貸管理会社と付き合う上では、「パートナーシップが大事」だと説きました。
「フットワークの軽いオーナーは成功しやすいです。こちらの話を聞き、さらに細かい気遣いなどができる人は、管理スタッフの心理も『よりこの人のために頑張ろう』と働きやすい。
一方、入居付けの依頼がきてまだ三日も経っていない段階で『空室埋まりましたか』と早くも確認の電話がきてしまうと、社員も複雑な気持ちになってしまう」(酒井社長)

キャッシュフローを増やすために、「家賃収入をいかに増やすか」「現場のプレーヤーである管理会社といかに良好な関係を構築するか」が大事だということをまとめていただきました。

5 . セミナーで学んだこと

今回のセミナーの収穫は、「買う時の利回りよりも、取得後のキャッシュフローに重きを置け」という考え方です。
もちろん利回りを気にすることも大切ですが、やはり一番重要なのは、「毎月どの程度の手残りがほしいか」「何年後に資産をいくら築きたいか」を決めることだと思いました。
そのために自己資金をある程度投入して借入金利を低くしてもらったり、空室をすぐに埋めるための追加投資や、現場の営業マンとの関係づくりなどの「やるべきこと」を明確にしておけば、収益物件を買う時の見方も変わってくるはずです。

(株)フリーダムインベストメンツのセミナーは定期開催されています。詳しく知りたい方は下記URLから問い合わせてみては如何でしょうか。

投資セミナー

2018/06/15

この記事のライター 川端 彰

ライター。得意分野は不動産関連。取材対象は投資家・オーナーのほか、地場の不動産会社社長、不動産関連企業社長、ITベンチャー、大企業社長・幹部など経営層が中心。累計の取材件数は2000件以上。

ページトップへ移動する
icon-article icon-articleCategory1 icon-articleCategory2 icon-articleCategory3 icon-articleCategory4 icon-articleCategory5 icon-articleCategory6 icon-beginner icon-check icon-glossary icon-kentei icon-popularwords icon-premium icon-realvoice icon-recommend icon-seminar icon-talkroom icon-trend icon-user icon-voice